40 Soruda Kentsel Dönüşüm Rehberi
Bu kentsel dönüşüm rehberi, dönüşüm sürecinde en çok merak edilen sorulara yanıt vermek için hazırlandı.
Kentsel dönüşüm yalnızca eski bir binayı yıkıp yenisini yapmak değildir. Süreç birçok farklı aşamadan oluşur. Riskli yapı tespiti bunların başında gelir. Ardından maliklerin karar vermesi gerekir. Müteahhit seçimi, sözleşme, proje ve finansman da sürecin önemli parçalarıdır.
Tahliye ve yıkım sonrasında ise yeni yapının inşaat süreci başlar. Bu nedenle her aşamanın planlı ilerlemesi önem taşır.
Kentsel Rota olarak bu rehberde 40 temel soruyu bir araya getirdik. Riskli yapı tespitinden kira yardımına kadar birçok konuyu sade bir dille ele aldık. Ayrıca malik kararları, müteahhit seçimi ve sözleşme sürecine de yer verdik.
Güncellik notu: İçerik 22 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Mevzuat ve destek koşulları zaman içinde değişebilir. Bu nedenle işlem öncesinde ilgili idareden güncel bilgi alınmalıdır. İçerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut durumlarda hukuki ve teknik inceleme yapılması gerekir.
1. Kentsel Dönüşüm Hakkında Temel Kavramlar
1. Kentsel dönüşüm nedir?
Kentsel dönüşüm, güvenli olmayan yapıların yenilenmesini amaçlayan kapsamlı bir süreçtir. Özellikle deprem riski taşıyan binalarda yapı güvenliği ön plana çıkar.
Ancak süreç yalnızca inşaatla sınırlı değildir. Tapu durumu, arsa payları ve malik beklentileri de değerlendirilir. Daha sonra proje, finansman ve müteahhit seçenekleri incelenir.
6306 sayılı Kanun kapsamına giren uygulamalarda özel işlemler gündeme gelebilir. Bazı durumlarda mali desteklerden ve belirli istisnalardan da yararlanmak mümkün olabilir.
2. Riskli yapı ne demektir?
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya ağır hasar riski taşıyan yapıyı ifade eder. Teknik inceleme sonucunda taşıma güvenliği yetersiz bulunan binalar da bu kapsama girebilir.
Ancak bir bina yalnızca eski olduğu için riskli yapı sayılmaz. Riskli yapı statüsü için mevzuata uygun teknik tespit gerekir.
Bu tespiti Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar yapabilir. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi de süreci başlatabilir.
3. Riskli alan ile riskli yapı arasındaki fark nedir?
Riskli yapı değerlendirmesi belirli bir bina üzerinden yapılır. Riskli alan ise daha geniş bir bölgeyi kapsar.
Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi farklı bir idari süreç gerektirir. Bu alanlarda her yapı için ayrıca riskli yapı tespiti yapılması gerekmeyebilir.
Bu nedenle iki kavram aynı anlama gelmez.
4. Rezerv yapı alanı nedir?
Rezerv yapı alanları, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılabilen alanlardır.
Bu alanlar yeni yerleşimlerin oluşturulması veya dönüşüm projelerinin yürütülmesi amacıyla değerlendirilebilir. Uygulama şekli ise alanın durumuna ve alınan idari kararlara göre değişebilir.
5. Her eski bina otomatik olarak kentsel dönüşüme girer mi?
Hayır. Bir binanın yaşı tek başına yeterli değildir.
Eski bir bina sağlam olabilir. Buna karşılık daha yeni bir binada ciddi taşıyıcı sistem sorunları bulunabilir.
Bu nedenle binanın yaşı yerine teknik durumu değerlendirilmelidir.
2. Riskli Yapı Tespiti
6. Kentsel dönüşüm süreci nasıl başlatılır?
Süreç ön inceleme ile başlayabilir. Öncelikle binanın mevcut durumu değerlendirilir. Tapu ve arsa payları da kontrol edilir.
Ardından gerekli görülürse riskli yapı tespiti yaptırılır. Bunun için lisanslı bir kurum veya kuruluşa başvurulabilir.
Rapor kesinleştiğinde yeni aşamaya geçilir. Malikler bu noktada dönüşüm modelini belirlemeye başlar. Müteahhit seçimi ve finansman seçenekleri de değerlendirilir.
7. Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Bütün maliklerin birlikte başvurması zorunlu değildir.
Mevzuattaki şartların sağlanması halinde maliklerden biri riskli yapı tespiti talebinde bulunabilir. Kanuni temsilci de başvuru yapabilir.
Bu nedenle risk tespiti ile dönüşüm kararını birbirinden ayırmak gerekir.
8. Riskli yapı raporu hangi kuruluşlardan alınabilir?
Riskli yapı tespitini yetkili kuruluşlar yapar.
Bu kuruluşların Bakanlık tarafından lisanslandırılmış olması gerekir. Yetkili kurum ve kuruluşların güncel listesi ilgili kamu kaynaklarından kontrol edilebilir.
Başvuru yapmadan önce firmanın güncel yetkisini doğrulamak faydalıdır.
9. Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Uzman ekip öncelikle binayı inceler. Taşıyıcı sistem ve yapı özellikleri değerlendirilir.
Gerekli numuneler alınabilir. Beton ve donatı özellikleri de incelemeye dahil edilebilir. Daha sonra elde edilen veriler teknik esaslara göre değerlendirilir.
Sonuçta yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlanır.
10. Betonarme binada her kattan karot alınması gerekir mi?
Her bina için “her kattan mutlaka karot alınır” şeklinde genel bir kural yoktur.
Numune sayısı ve alınacağı yerler binanın özelliklerine göre belirlenir. Kat sayısı, taşıyıcı sistem ve teknik esaslar bu değerlendirmeyi etkiler.
Bu nedenle karot işlemi uzman mühendislerin hazırladığı çalışma programına göre yapılmalıdır.
11. Risk tespiti ve yıkım giderlerini kim karşılar?
Maliklerin talebiyle yapılan riskli yapı tespitinin masrafları kural olarak maliklere aittir.
Yıkım giderleri ise uygulanan modele göre değişebilir. Malikler bu gideri birlikte karşılayabilir. Ayrıca müteahhitle yapılan sözleşmede farklı bir düzenleme bulunabilir.
Bu nedenle sözleşmedeki masraf paylaşımı açık şekilde yazılmalıdır.
12. Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Riskli yapı tespitine karşı mevzuatta belirlenen süre içinde itiraz edilebilir.
İtiraz süresinin kaçırılmaması önemlidir. Bildirim tarihi bu nedenle dikkatle takip edilmelidir.
İtiraz sonucunda rapor teknik açıdan yeniden değerlendirilir. Sonuca göre mevcut tespit kesinleşebilir veya değişebilir.
3. Kesinleşme, Tahliye ve Yıkım
13. Riskli yapı raporu kesinleşince ne olur?
Riskli yapı kararı kesinleştiğinde tahliye ve yıkım süreci gündeme gelir.
Bu sırada maliklerin yalnızca yıkıma odaklanması doğru değildir. Yeni projenin hazırlıkları da aynı dönemde yürütülmelidir.
Müteahhit seçimi, sözleşme ve finansman çalışmaları erkenden başlatılabilir. Böylece yıkım sonrasında yaşanabilecek zaman kaybı azaltılabilir.
14. Riskli binanın tahliye ve yıkım süresi ne kadardır?
Tahliye ve yıkım için mevzuatta belirlenen bildirim ve süreler bulunur.
Ancak her dosyanın takvimi aynı olmayabilir. İdari işlemler ve yapılan bildirimler süreci etkileyebilir.
Bu nedenle maliklerin kendilerine yapılan resmi tebligatları takip etmesi gerekir.
15. Riskli binanın yıkımı için malik kararı gerekir mi?
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra güvenlik süreci ön plana çıkar.
Bu aşamada riskli yapının tahliyesi ve yıkılması, yalnızca maliklerin isteğine bırakılan sıradan bir apartman kararı olarak değerlendirilmez.
Bununla birlikte yeni binanın nasıl yapılacağı ayrı bir konudur. Yeni uygulama modeli için maliklerin ayrıca karar vermesi gerekir.
16. Elektrik, su ve doğal gaz hangi durumda kesilebilir?
Tahliye ve yıkım sürecinin ilerlemesiyle birlikte abonelikler hakkında işlem yapılabilir.
Elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetler ilgili kurumların işlemleri doğrultusunda sonlandırılabilir.
Malik ve kiracıların resmi bildirimleri takip etmesi bu nedenle önemlidir.
17. Riskli yapı şerhi olan daire satılabilir mi, ipotek ne olur?
Riskli yapı kaydı mülkiyeti kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle taşınmazın satışı bazı durumlarda mümkün olabilir. Ancak riskli yapı durumu alıcı açısından önemli bir hukuki ve ekonomik bilgidir.
Mevcut ipotekler de yalnızca yapı riskli ilan edildiği için otomatik olarak ortadan kalkmaz. Satış veya sözleşme öncesinde tapu kayıtlarının ayrıntılı incelenmesi gerekir.
4. Maliklerin Karar ve Anlaşma Süreci
18. Kentsel dönüşümde güncel karar çoğunluğu nedir?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda güncel çoğunluk kuralları dikkate alınmalıdır.
9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren değişikliklerle karar sisteminde önemli değişiklikler yapıldı. Bu nedenle eski kaynaklardaki “2/3 çoğunluk” bilgisine doğrudan güvenilmemelidir.
Güncel uygulamada hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu önemli hale gelmiştir. Ancak taşınmazın hukuki statüsü ayrıca kontrol edilmelidir.
19. Salt çoğunluk kişi sayısına mı, arsa payına mı göre hesaplanır?
Burada yalnızca malik sayısına bakılmaz.
Hisseler ve arsa payları karar hesabında önem taşır. Bu nedenle “10 daireden 6’sı kabul etti” demek tek başına yeterli olmayabilir.
Öncelikle tapudaki pay oranlarını incelemek gerekir.
20. Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin payı ne olur?
Karara katılmayan maliklerin payları için 6306 sayılı Kanun kapsamında özel işlemler gündeme gelebilir.
Ancak süreç doğrudan “payın hemen kaybedilmesi” şeklinde işlemez. Bildirim ve diğer yasal aşamaların tamamlanması gerekir.
Bu nedenle özellikle pay satışı aşamasında hukuki destek alınması önemlidir.
21. Salt çoğunluk kararı diğer maliklere nasıl bildirilir?
Alınan kararın diğer maliklere mevzuata uygun şekilde bildirilmesi gerekir.
Burada yalnızca sözlü bilgi vermek yeterli değildir. Tebligat yöntemi ve içeriği ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda önem taşır.
Bu nedenle karar metni ve bildirim belgeleri düzenli şekilde saklanmalıdır.
22. Bina ortak karar tutanağında neler bulunmalıdır?
Tutanakta alınan karar açık şekilde yazılmalıdır.
Malik bilgileri, arsa payları ve tercih edilen dönüşüm modeli belirtilmelidir. Müteahhit seçildiyse firma bilgilerine de yer verilmelidir.
Ayrıca imzalar ve karar tarihi eksiksiz olmalıdır. Gerektiğinde teknik ve hukuki ek belgeler de tutanağa bağlanabilir.
23. Aynı parselde birden fazla bina varsa karar nasıl alınır?
Aynı parselde birden fazla yapı bulunması süreci daha karmaşık hale getirebilir.
Öncelikle tapu ve parsel yapısı incelenmelidir. Yapıların hukuki durumu da ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Bu nedenle tek bloklu bir apartmanda kullanılan karar yöntemi doğrudan uygulanmamalıdır.
24. Hisseli bir bağımsız bölümde destekler nasıl değerlendirilir?
Hisseli bağımsız bölümlerde malik sayısı tek başına yeterli bilgi vermez.
Hak sahipliği, hisse oranı ve başvurulan destek türü birlikte değerlendirilir. Ayrıca güncel destek kılavuzundaki şartlara bakılır.
Bu nedenle başvuru öncesinde güncel belgeler kontrol edilmelidir.
5. Müteahhit, Sözleşme ve Proje
25. Kentsel dönüşümde müteahhit seçerken nelere bakılmalıdır?
Müteahhit seçimi dönüşümün en önemli aşamalarından biridir.
Sadece verilen metrekareye bakmak doğru değildir. Yüksek kira veya büyük bağımsız bölüm vaadi de tek başına yeterli olmaz.
Firmanın geçmiş projeleri araştırılmalıdır. Mali gücü ve devam eden işleri de incelenmelidir.
Ayrıca YAMBİS bilgileri kontrol edilebilir. Kamu kaynakları da müteahhit araştırmasında YAMBİS üzerinden sorgulama yapılabileceğini belirtmektedir.
Teklifleri aynı teknik şartname üzerinden karşılaştırmak daha sağlıklı sonuç verir.
26. Kentsel dönüşüm sözleşmesinde hangi maddeler bulunmalıdır?
Sözleşme yalnızca paylaşım oranlarından oluşmamalıdır.
Teslim tarihi açıkça yazılmalıdır. Teknik şartname de sözleşmenin ayrılmaz parçası olmalıdır.
Bunun yanında gecikme yaptırımları, teminatlar ve kira ödemeleri düzenlenmelidir. Ruhsat ve proje sorumlulukları da belirtilmelidir.
Ayrıca tapu devri gibi kritik işlemler ayrıntılı şekilde ele alınmalıdır.
27. Riskli yapı tespitinden önce yapılan müteahhit sözleşmesi geçerli midir?
Riskli yapı tespitinden önce sözleşme yapılması tek başına sözleşmeyi geçersiz hale getirmez.
Ancak sözleşmenin içeriği belirleyicidir. İmzaların şekli ve tarafların yetkileri de önem taşır.
Bu nedenle daha önce imzalanmış bir sözleşme varsa yeni sürece başlamadan önce inceletmek gerekir.
28. Müteahhitten yüzde 10 teminat alınması zorunlu mudur?
Her kentsel dönüşüm sözleşmesinde malik lehine sabit yüzde 10 oranında teminat alınacağı şeklinde genel bir kural kurmak doğru değildir.
Teminat yükümlülükleri projenin niteliğine ve ilgili mevzuata göre değerlendirilmelidir.
Bununla birlikte maliklerin sözleşmede güçlü güvence mekanizmaları istemesi önemlidir. Banka teminat mektubu veya diğer güvence modelleri değerlendirilebilir.
29. Müteahhit işe başlamaz veya inşaatı durdurursa sözleşme feshedilebilir mi?
Bazı şartlarda sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.
Ancak her gecikme otomatik olarak fesih hakkı doğurmaz. Öncelikle sözleşmedeki süreler ve yükümlülükler incelenmelidir.
İhtar, temerrüt ve fesih hükümleri de değerlendirmeye alınmalıdır. Bu nedenle işlem öncesinde hukuki inceleme yapılması önem taşır.
30. Kentsel dönüşüm binaya otomatik ilave kat veya emsal kazandırır mı?
Hayır.
Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi otomatik olarak yeni kat hakkı sağlamaz. Aynı şekilde emsal artışı da kendiliğinden oluşmaz.
Yeni yapının hakları yürürlükteki imar planına ve ilgili mevzuata göre belirlenir. Bu nedenle fizibilite çalışmasında güncel imar durumu mutlaka incelenmelidir.
31. Bina yıkıldıktan sonra arsa olarak bırakılabilir mi?
Her parselde yıkımdan hemen sonra yeni bina yapılması zorunlu olmayabilir.
Ancak taşınmazın hukuki durumu ve mevcut yükümlülükler kontrol edilmelidir. Maliklerin yaptığı sözleşmeler de sonucu etkileyebilir.
Bu nedenle yıkımdan önce uzun vadeli planın belirlenmesi daha sağlıklıdır.
32. Riskli bina yıkılmadan güçlendirilebilir mi?
Bazı yapılarda güçlendirme teknik olarak mümkün olabilir.
Ancak öncelikle yapının güçlendirmeye uygun olup olmadığı belirlenmelidir. Daha sonra proje ve gerekli izinler hazırlanmalıdır.
Güçlendirme maliyeti ile yeniden yapım maliyetinin birlikte karşılaştırılması da önemlidir.
6. Kira Yardımı, Kredi ve Mali Destekler
33. Kentsel dönüşüm kira yardımından malik nasıl yararlanır?
6306 sayılı Kanun kapsamında belirli şartları sağlayan maliklere kira yardımı verilebilir.
Ancak her riskli yapı maliki otomatik olarak destek alamaz. Tahliye durumu ve gerekli belgeler incelenir.
Ayrıca destek tutarları zaman içinde değişebilir. Bu nedenle başvuru sırasında güncel kılavuz esas alınmalıdır.
34. Kiracılar kentsel dönüşüm desteği alabilir mi?
Kiracılar için de belirli destekler bulunabilir.
Ancak maliklere sağlanan destek ile kiracı desteğinin şartları aynı değildir. Başvuru sahibinin yapıyı fiilen kullandığını gösteren belgeler gerekebilir.
Bu nedenle güncel başvuru kılavuzunu kontrol etmek gerekir.
35. Kira yardımına ne zaman ve nereye başvurulur?
Başvuruda tahliye ve yıkım tarihleri önem taşır.
Ayrıca başvurunun ilgili kurumun belirlediği süre içinde yapılması gerekir. Gerekli belgeler eksiksiz hazırlanmalıdır.
Başvuru kanalları ve süreleri değişebileceği için güncel resmi duyurular takip edilmelidir.
36. Aynı kişi hem kira yardımı hem faiz desteği alabilir mi?
Kira yardımı ile kredi faiz desteği farklı destek modelleridir.
Bu desteklerin birlikte kullanılıp kullanılamayacağı güncel düzenlemelere göre değerlendirilmelidir.
Bu nedenle finansman kararı verilmeden önce mevcut seçenekler birlikte karşılaştırılmalıdır.
37. Faiz destekli kentsel dönüşüm kredisine nasıl başvurulur?
Faiz destekli kredi için öncelikle başvuru şartlarının karşılanması gerekir.
Bankanın kredi değerlendirmesi de sürecin parçasıdır. Gelir durumu ve kredi uygunluğu ayrıca incelenebilir.
Destek oranları dönemsel olarak değişebildiği için güncel koşullar kontrol edilmelidir.
38. Yarısı Bizden kampanyasının 2026 koşulları nelerdir?
Yarısı Bizden programında destek modeli ve başvuru koşulları resmi açıklamalara göre belirlenir.
Destek tutarları zaman içinde değişebildiği için eski rakamlara güvenilmemelidir.
Ayrıca her yapı program kapsamına otomatik olarak girmez. Bölge, hak sahipliği ve proje şartları birlikte değerlendirilmelidir.
39. Kentsel dönüşümde hangi vergi ve harç istisnaları vardır?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki bazı işlemlerde vergi, harç veya ücret istisnaları gündeme gelebilir.
Ancak her işlem otomatik olarak istisna kapsamında değildir.
İşlemin doğrudan dönüşüm uygulamasıyla bağlantısı önemlidir. Ayrıca mevzuatta belirtilen diğer şartların da sağlanması gerekir.
Bu nedenle tapu veya sözleşme işlemlerinden önce güncel istisna şartları kontrol edilmelidir.
40. Kentsel dönüşüm süreci hangi aşamalardan oluşur ve ne kadar sürer?
Kentsel dönüşüm için herkese uygulanabilecek tek bir süre yoktur.
Genel süreç şu şekilde ilerler:
- Mevcut durumun incelenmesi
- Tapu ve arsa paylarının kontrolü
- Riskli yapı tespiti
- Rapor ve bildirim süreci
- Maliklerin karar vermesi
- Müteahhit araştırması
- Tekliflerin karşılaştırılması
- Sözleşmenin hazırlanması
- Tahliye ve yıkım
- Proje ve ruhsat işlemleri
- İnşaat süreci
- Teslim ve tapu işlemleri
Maliklerin anlaşması süreci doğrudan etkiler. Projenin büyüklüğü de süreyi değiştirebilir. Ayrıca ruhsat ve finansman süreçleri zaman alabilir.
Bu nedenle yalnızca inşaat süresine odaklanmak doğru değildir. Dönüşümün hazırlık aşaması da iyi planlanmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Rehberi: Doğru Süreç Nasıl Planlanır?
Her bina aynı değildir. Malik yapısı da projeden projeye değişir.
Bu nedenle başka bir apartmanda uygulanan model sizin binanız için uygun olmayabilir.
Öncelikle mevcut durum ortaya çıkarılmalıdır. Ardından binanın imar potansiyeli ve malik beklentileri değerlendirilmelidir.
Sonraki aşamada güvenilir müteahhitler araştırılabilir. Teklifler aynı şartlar üzerinden karşılaştırılmalıdır. Böylece maliklerin karar vermesi kolaylaşır.
Sözleşme aşamasında ise yalnızca ekonomik teklif değerlendirilmemelidir. Teknik şartlar ve hukuki güvenceler de önem taşır.
Kentsel Rota ile Dönüşüm Sürecinizi Planlayın
Kentsel dönüşüm birçok farklı uzmanlık alanını bir araya getirir.
Kentsel Rota olarak sürecin daha planlı ve şeffaf ilerlemesine yardımcı oluyoruz. İlk aşamadan itibaren mevcut durumu değerlendiriyoruz. Ardından ihtiyaçlara uygun yol haritasını oluşturuyoruz.
Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlığı hizmetimiz ile sürecin genel planlamasını ele alıyoruz.
Güvenilir Müteahhit Araştırması kapsamında uygun firmaların araştırılmasına ve tekliflerin karşılaştırılmasına yardımcı oluyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat ve Danışmanlığı hizmetimizde ise proje potansiyeli ile malik beklentilerini birlikte değerlendiriyoruz.
Ayrıca Mimarlık Hizmetleri ile proje sürecini destekliyoruz. Villa veya müstakil yapı projeleri için de ayrı danışmanlık çözümleri sunuyoruz.
Amacımız yalnızca bir müteahhit bulmak değildir. Doğru proje için doğru tarafların bir araya gelmesini hedefliyoruz.
Binanız için ilk adımı atın
Binanızın kentsel dönüşüm potansiyelini merak ediyor olabilirsiniz. Belki de sürece nereden başlayacağınızı bilmiyorsunuz.
Bu durumda önce mevcut şartları değerlendirmek gerekir.
Kentsel Rota ile ücretsiz ön değerlendirme talebi oluşturabilir ve binanız için izlenebilecek yol hakkında bilgi alabilirsiniz.
Önemli Bilgilendirme
Bu kentsel dönüşüm rehberi genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Mevzuat, destek tutarları ve başvuru koşulları değişebilir. Yerel uygulamalar da taşınmazın bulunduğu bölgeye göre farklılık gösterebilir.
Bu nedenle işlem yapmadan önce güncel mevzuatı kontrol etmek gerekir. Somut uyuşmazlıklarda hukuk uzmanından destek alınmalıdır. Teknik konularda ise yetkili mühendis ve mimarların görüşüne başvurulmalıdır.
Detaylı Kentsel Dönüşüm Rehberimize ulaşmak için tıklayın. Rehberi İncele.
📸 Instagram’da bizi takip edin: @kentselrota