40 Soruda Kentsel Dönüşüm Rehberi
Kentsel dönüşüm; yalnızca eski bir binayı yıkıp yenisini yapmak değildir. Risk tespiti, maliklerin karar süreci, sözleşme, finansman, tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşamalarının birlikte yönetildiği hukuki ve teknik bir süreçtir. Bu rehberde en çok merak edilen konuları, 6306 sayılı Kanun ve güncel uygulama esaslarını dikkate alarak sade bir dille yanıtladık.
Güncellik notu: İçerik 22 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Destek tutarları, başvuru koşulları ve yerel uygulamalar değişebileceği için işlem öncesinde ilgili idareden güncel bilgi alınmalıdır. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki ve teknik inceleme gerekir.
1. Temel kavramlar
Kentsel dönüşüm; deprem ve diğer afet riskleri karşısında güvenli olmayan yapıların veya kent parçalarının daha dayanıklı, sağlıklı ve yaşanabilir hâle getirilmesidir. Süreç yalnızca inşaat faaliyetinden oluşmaz. Riskli yapı tespiti, mülkiyet ve arsa paylarının incelenmesi, malik kararları, proje ve ruhsat işlemleri, finansman, tahliye, yıkım ve yeni binanın teslimi birbirini izleyen aşamalardır.
6306 sayılı Kanun kapsamına giren bir dönüşümde özel usuller, bazı finansal destekler ve belirli şartlarla vergi veya harç istisnaları gündeme gelebilir.
Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm
uygulamalarında kullanılmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca
belirlenen alandır. Rezerv yapı alanı yalnızca boş araziden oluşmak
zorunda değildir; mevzuattaki koşullar kapsamında üzerinde yapılaşma
bulunan alanlar da bu statüye konu olabilir.
Bu alanlarda planlama, mülkiyet düzenlemesi, yeni konut veya iş yeri
üretimi ve hak sahipleriyle anlaşma gibi işlemler proje bütünlüğü içinde
yürütülebilir. Bir taşınmazın rezerv yapı alanında olup olmadığı resmî
kayıtlardan doğrulanmalıdır.
Hayır. Bina yaşı önemli bir risk göstergesi olabilir ancak tek başına
yeterli değildir. Yapım sistemi, zemin koşulları, malzeme dayanımı,
projeye uygunluk, taşıyıcı sistemdeki değişiklikler ve mevcut hasarlar
birlikte değerlendirilir.
6306 sayılı Kanunun riskli yapıya ilişkin imkânlarından yararlanmak için,
genel olarak yetkili bir kuruluş tarafından hazırlanmış ve idarece uygun
bulunmuş riskli yapı tespitine ihtiyaç vardır. Ruhsatsız olması da bir
yapının incelenmesine tek başına engel değildir.
2. Riskli yapı tespiti
Maliklerin kendi girişimiyle yürüyen tipik süreç, binanın mevcut
durumunun ve tapu bilgilerinin ön incelemesiyle başlar. Ardından
Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı
tespiti yaptırılır. Raporun idari incelemeden geçmesi ve kesinleşmesi
sonrasında maliklerin uygulama modeli, yüklenici, paylaşım ve
finansman konularında karar vermesi gerekir.
Risk tespiti genel olarak isteğe bağlıdır; ancak can güvenliği şüphesi
bulunan yapılarda gecikmeden teknik inceleme yaptırılması önemlidir.
Riskli alan veya idarece yürütülen özel uygulamalarda farklı süreçler
devreye girebilir.
Hayır. Riskli yapı tespiti başvurusu için salt çoğunluk veya oy birliği
aranmaz. Maliklerden biri ya da onun kanuni temsilcisi, binanın tamamı
için yetkili kuruluşa başvurabilir. Tespit gideri başlangıçta başvuruyu
yapan malik tarafından karşılanabilir; tarafların kendi aralarındaki gider
paylaşımı ayrıca ele alınabilir.
Risk tespiti yaptırma aşaması ile yeni binanın nasıl yapılacağına karar
verme aşaması farklıdır. Yeni uygulamaya ilişkin kararlar güncel
mevzuata göre arsa payları üzerinden salt çoğunlukla alınır.
Rapor, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından 6306 sayılı Kanun
kapsamında lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca hazırlanmalıdır. Her
mühendislik veya yapı denetim firmasının bu raporu düzenleme yetkisi
yoktur.
Sözleşme imzalamadan önce firmanın yetki durumunu Başkanlığın
güncel listesinden doğrulamak, kapsam ve ücret teklifini yazılı almak ve
rapor sürecinde hangi ölçüm ve belgelerin hazırlanacağını netleştirmek
gerekir. Yalnızca belediyenin hızlı tarama sonucu, 6306 kapsamındaki
resmî riskli yapı tespit raporunun yerine geçmez.
Yetkili kuruluş binanın taşıyıcı sistemini, mevcut projelerini, yapı
geometrisini, malzeme özelliklerini ve sahadaki durumunu ilgili teknik
esaslara göre inceler. Gereken yerlerden beton numunesi alınabilir,
donatı tespiti yapılabilir ve mühendislik hesabı hazırlanabilir. İnceleme
yöntemi binanın taşıyıcı sistemi ve özelliklerine göre belirlenir.
Hazırlanan rapor yetkili idarenin kontrolüne sunulur. Eksiklik görülürse
düzeltme istenebilir; uygun bulunan tespit tapu kayıtlarına bildirilir ve maliklere itiraz hakkı tanınır.
Her bina için “mutlaka her kattan karot alınır” şeklinde genel bir kural
yoktur. Numune sayısı ve alınacağı yerler; binanın kat adedi, taşıyıcı
sistemi, kritik katı, malzeme değişkenliği ve yürürlükteki teknik esaslara
göre yetkili mühendislerce belirlenir.
Az numune alınması tek başına raporun hatalı olduğunu göstermediği
gibi, plansız şekilde çok sayıda numune alınması da raporu otomatik
olarak daha güvenilir yapmaz. Önemli olan incelemenin mevzuattaki
yönteme uygun yürütülmesi ve numune alınan bölgelerin teknik kurallara
göre onarılmasıdır.
Riskli yapı tespiti ve maliklerin yaptırdığı yıkım işlemlerinin giderleri kural
olarak yapı maliklerine aittir. Masrafın maliklerden biri tarafından peşin
ödenmesi, diğer maliklerin sorumluluğunu kendiliğinden ortadan
kaldırmaz; paylaşım arsa payları ve taraflar arasındaki hukuki ilişki
dikkate alınarak değerlendirilir.
Tespit veya yıkım işlemi idare tarafından gerçekleştirilirse yapılan
masraflar maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir. Bu nedenle
daha sürecin başında tekliflerin, ödeme planının ve malik içi gider
paylaşımının yazılı hâle getirilmesi faydalıdır.
Malikler veya kanuni temsilcileri, tespitin kendilerine bildirildiği tarihten
itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki yetkili müdürlüğe ya da
yetki devri yapılmış idareye dilekçe ile itiraz edebilir. Süre hesabında
bildirimin usulüne uygun yapılmış sayıldığı tarih önemlidir.
İtirazlar yedi üyeli teknik heyet tarafından incelenir. Heyet raporu uygun
bulursa riskli yapı tespiti kesinleşir; eksiklik veya hata tespit edilirse
gerekli işlem yapılır. İtiraz dilekçesinin teknik gerekçeler ve uzman
görüşüyle hazırlanması değerlendirmeyi kolaylaştırabilir.
3. Kesinleşme, tahliye ve yıkım
İtiraz edilmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesiyle riskli yapı tespiti
kesinleşir. Bundan sonra tahliye ve yıkım süreci yürütülür; maliklerin yeni
uygulamaya ilişkin karar, sözleşme, proje ve finansman hazırlıklarını da
eş zamanlı ilerletmesi gerekir.
Riskli yapı belirtmesi tapu kayıtlarında görünür. Bu belirtme mülkiyeti
sona erdirmez fakat taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki sürece
girdiğini gösterir. Tahliye, yardım ve kredi başvurularında tarih ve belge
takibi önem taşır.
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere binayı tahliye edip
yıktırmaları için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. İşlem
tamamlanmazsa en az 30 günlük ek süre tanınır. Tebligatın hangi tarihte
yapılmış sayıldığı, süre hesabı bakımından kritik önemdedir.
Süreler içinde yıkım gerçekleşmezse idari tahliye, elektrik-su-doğal gaz
hizmetlerinin durdurulması ve yapının kamu eliyle yıktırılması gündeme
gelebilir. Yıkım giderleri daha sonra maliklere yüklenebilir.
Riskli olduğu kesinleşen yapının yıktırılması, maliklerin ayrıca oy
kullanmasına veya kendi aralarında anlaşmasına bağlı değildir. Yıkım,
can güvenliğini korumaya yönelik kanuni sürecin bir parçasıdır.
Maliklerin salt çoğunlukla karar vermesi gereken konu; çoğunlukla
yıkımın kendisi değil, parselin sonrasında nasıl değerlendirileceği, hangi
projeyle ve hangi yükleniciyle devam edileceği gibi yeni uygulama
kararlarıdır. Yıkım ruhsatı ve saha güvenliği işlemleri ise ilgili belediye ve
yetkili yıkım firmasıyla yürütülmelidir.
Riskli yapı için verilen tahliye ve yıkım sürelerine uyulmaması hâlinde,
insanların binayı kullanmaya devam etmesini önlemek ve can güvenliğini
sağlamak amacıyla elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilir. Bu
işlem bir cezadan çok, riskli yapının boşaltılmasını sağlayan güvenlik
tedbiridir.
Aboneliklerin kapatılması, sayaç işlemleri ve borçların tasfiyesi
kurumlara göre değişebilir. Tahliye takvimini planlarken belediye,
dağıtım şirketleri, yüklenici ve bina yönetimi arasında koordinasyon
kurulmalıdır.
Riskli yapı belirtmesi tek başına satışa engel değildir. Ancak alıcının
yapının hukuki ve teknik durumu hakkında açıkça bilgilendirilmesi, tapu
kayıtları ile devam eden dönüşüm sürecinin incelenmesi gerekir.
Bankaların kredi değerlendirmesi de bu durumdan etkilenebilir.
Binanın yıkılması, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve benzeri hakları
kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu haklar mevzuattaki esaslara göre
arsa payı veya yeni oluşacak haklar üzerinde devam edebilir. Satış veya
sözleşme öncesinde güncel tapu kaydı mutlaka uzman tarafından
incelenmelidir.
4. Maliklerin karar ve anlaşma süreci
9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren değişiklik sonrasında, 6306 sayılı
Kanun kapsamındaki yeni uygulamalar için temel karar oranı hisseleri
oranında paydaşların salt çoğunluğudur. Eski içeriklerde sıkça görülen
“2/3 çoğunluk” bilgisi güncel karar sürecini yansıtmaz.
Salt çoğunlukla; yeniden bina yaptırma, parseli birleştirme veya ayırma,
pay satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi uygulama kararları
alınabilir. Somut taşınmazın riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı
statüsüne göre belge ve bildirim süreci ayrıca kontrol edilmelidir.
Salt çoğunluk malik veya daire sayısına göre değil, tapudaki hisseler
esas alınarak hesaplanır. Toplam arsa payının yarısından fazlasını
temsil eden maliklerin aynı karar üzerinde birleşmesi gerekir. Bu nedenle
çok sayıda küçük paylı malikin oyu, daha az sayıdaki yüksek paylı malik
karşısında tek başına çoğunluk oluşturmayabilir.
Hesap yapılmadan önce güncel ve takyidatlı tapu kayıtlarının alınması;
miras, elbirliği mülkiyeti ve hatalı arsa payı gibi durumların incelenmesi
gerekir. Karar tutanağında maliklerin payları açıkça gösterilmelidir.
Karara katılmayan malike, salt çoğunlukla alınan karar ve teklif usulüne
uygun şekilde bildirilir ve kabul için 15 günlük süre verilir. Teklif bu
sürede kabul edilmezse malikin arsa payı, mevzuatta öngörülen değer
tespiti ve açık artırma prosedürüyle satışa konu olabilir.
İlk satışın kimlere açık olduğu ve satış gerçekleşmezse izlenecek yol;
riskli yapı parseli ile riskli veya rezerv yapı alanlarında farklılaşabilir. Pay,
belirlenen rayiç değerden daha düşük bir bedelle satılamaz. Süreç ciddi
mülkiyet sonuçları doğurduğundan tebligat ve değerleme işlemleri
yakından takip edilmelidir.
Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, tapuda elektronik tebligat adresi
bulunanlara elektronik yolla bildirilebilir. Elektronik adresi bulunmayanlar
bakımından noter bildirimi veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan gibi
mevzuatta düzenlenen yöntemler kullanılabilir.
Bildirim yalnızca “karar aldık” demekten ibaret olmamalıdır. Teklifin
içeriği, incelenebileceği yer, kabul süresi ve kabul edilmemesi hâlindeki
pay satışı sonucu açıkça gösterilmelidir. Usulsüz bildirim sonraki
işlemleri tartışmalı hâle getirebilir.
Karar tutanağında taşınmazın ada-parsel bilgileri, toplantıya veya karara
katılan maliklerin adları ve arsa payları, seçilen dönüşüm modeli,
yüklenici veya teklif bilgisi, paylaşım esasları ve verilen yetkiler açıkça
yazılmalıdır. Ekli teklif, proje özeti ve sözleşme taslağına da atıf
yapılması yararlıdır.
İnternette bulunan standart bir formu imzalamak tek başına güvenli
değildir. Karar metni tapu kayıtları ve somut proje ile uyumlu
hazırlanmalı; imza, vekâlet ve bildirim koşulları işlem öncesinde hukukçu
tarafından kontrol edilmelidir.
Aynı parseldeki her yapı için riskli yapı tespiti ayrı ayrı yapılır. Parseldeki
yapıların tamamının ya da yalnızca bir bölümünün riskli çıkması, karar
sürecine hangi maliklerin ve hangi hisselerin katılacağını etkileyebilir.
Diğer yapıların haklarının olumsuz etkilenmemesi, ifraz olanağı, ortak
alanlar ve mevcut arsa payları birlikte değerlendirilmelidir. Çok yapılı
parsellerde standart bir çoğunluk hesabına güvenmek yerine tapu, imar
ve risk raporlarının birlikte incelendiği parsel bazlı bir çalışma
yapılmalıdır.
Bir daire veya iş yerinin birden fazla hissedarı bulunması, destek
başvurusu yapılmasına tek başına engel değildir. Ancak her hissedarın
aynı bağımsız bölüm için ayrı ayrı tam kira yardımı alması
beklenmemelidir. Hak sahipliği, kullanım durumu, hisse oranı ve güncel
yardım kılavuzundaki belgeler dikkate alınır.
Kredi başvurularında da hissedarların mülkiyet durumu ve bankanın
koşulları önem taşır. Muvafakat, mirasçılık belgesi veya ek tapu kayıtları
istenebilir. Başvuru öncesinde ilgili idare ve banka ile belge listesi
netleştirilmelidir.
5. Müteahhit, sözleşme ve proje
Yalnızca teklif edilen metrekare veya kira bedeline göre karar
verilmemelidir. Müteahhidin YAMBİS kaydı ve yetki grubu, tamamladığı
benzer projeler, mali yapısı, devam eden iş yükü, teknik kadrosu, vergi
ve SGK durumu ile hakkında devam eden önemli uyuşmazlıklar
araştırılmalıdır.
Tekliflerin aynı teknik şartname üzerinden karşılaştırılması gerekir.
Teminat veya bina tamamlama sigortası, iş programı, gecikme
yaptırımları ve finansman kaynağı net olmayan yüksek vaatler ciddi risk
oluşturabilir.
Sözleşmede teslim edilecek bağımsız bölümler, net ve brüt alanlar, kat
ve cephe dağılımı, teknik şartname, ruhsat ve teslim takvimi, kira veya
taşınma yükümlülüğü, gecikme cezası, teminat, proje değişikliği sınırları,
vergiler, sigortalar, iskan sorumluluğu ve fesih koşulları açıkça
düzenlenmelidir.
Müteahhide verilecek vekâletnamenin kapsamı da sözleşmeyle uyumlu
ve gerektiği kadar sınırlı olmalıdır. Tapu devrinin aşamalara bağlanması
ve ilerleme seviyesinin bağımsız teknik kontrolle doğrulanması,
maliklerin riskini azaltabilir.
Risk tespitinden önce imzalanan sözleşme sırf bu nedenle otomatik
olarak hükümsüz sayılmaz; sözleşme özel hukuk kurallarına göre sonuç
doğurabilir. Ancak işlemin 6306 sayılı Kanunun özel uygulama, bildirim
ve pay satışı mekanizmalarından yararlanabilmesi için riskli yapı
tespitinin kesinleşmesi ve güncel karar usullerinin tamamlanması
gerekir.
Sözleşmenin bağlayıcılığı, imza oranı, vekâletler, tapu devirleri ve fesih
imkânları dosyaya göre değişir. Bu nedenle eski sözleşmeler güncel
mevzuata göre yeniden incelenmeden uygulamaya geçilmemelidir.
Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde yapım işine
başlanmaması ya da işin belirli seviyede durup en az altı aydır projeyi
bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi hâlinde, kanundaki
şartlarla sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Fesih için hisseleri
oranında maliklerin salt çoğunluk kararı ve Kentsel Dönüşüm
Başkanlığına başvuru süreci bulunur.
Fesih otomatik gerçekleşmez. İdari tespit, müteahhide süre verilmesi,
sözleşme hükümleri ve maliklerce yerine getirilmesi gereken edimler
birlikte incelenir. Yeni bir sözleşme yapmadan önce mevcut sözleşmenin
hukuken sona erdiği kesinleştirilmelidir.
Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde yapım işine
başlanmaması ya da işin belirli seviyede durup en az altı aydır projeyi
bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi hâlinde, kanundaki
şartlarla sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Fesih için hisseleri
oranında maliklerin salt çoğunluk kararı ve Kentsel Dönüşüm
Başkanlığına başvuru süreci bulunur.
Fesih otomatik gerçekleşmez. İdari tespit, müteahhide süre verilmesi,
sözleşme hükümleri ve maliklerce yerine getirilmesi gereken edimler
birlikte incelenir. Yeni bir sözleşme yapmadan önce mevcut sözleşmenin
hukuken sona erdiği kesinleştirilmelidir.
Hayır. Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi kendiliğinden ek kat,
daha yüksek emsal veya daha fazla bağımsız bölüm hakkı oluşturmaz.
Yeni proje, yürürlükteki imar planı ve yönetmeliklere göre hazırlanır.
Bazı belediyeler veya özel dönüşüm alanları için plan kararıyla teşvikler
bulunabilir; bunlar her parsel için geçerli genel haklar değildir. Yüklenici
teklifleri karşılaştırılmadan önce belediyeden güncel imar durumu
alınmalı ve mimari fizibilite yaptırılmalıdır.
Maliklerin yürüttüğü parsel bazlı dönüşümlerde, taşınmazın hemen
yeniden inşa edilmesi her durumda zorunlu değildir. Malikler güncel imar
ve mülkiyet koşullarına göre arsayı satma, ortaklığı giderme veya ileride
değerlendirme seçeneklerini inceleyebilir.
Bununla birlikte riskli alan veya kamu tarafından yürütülen proje
kararları, borçlar, mevcut sözleşmeler ve salt çoğunlukla alınmış
uygulama kararı farklı sonuç doğurabilir. Yıkım, ipotekleri ve diğer ayni
hakları da otomatik olarak kaldırmaz.
Teknik inceleme binanın güçlendirilerek güvenli hâle getirilebileceğini
gösteriyorsa, güçlendirme seçeneği değerlendirilebilir. Bunun için
performans analizi, güçlendirme projesi, kat mülkiyeti ve 6306 sayılı
Kanun bakımından gerekli kararlar ile belediyeden ruhsat alınması
gerekir.
Güçlendirme maliyeti, uygulama sırasında binanın boşaltılması, kullanım
kaybı ve beklenen performans yeni yapım seçeneğiyle
karşılaştırılmalıdır. Uygun şartlarda faiz destekli güçlendirme kredisi
imkânı bulunabilir; güncel limit ve banka koşulları ayrıca kontrol
edilmelidir.
6. Kira yardımı, kredi & mali destekler
6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma ile tahliye edilen riskli
yapılardaki maliklere, güncel kılavuz koşulları sağlanırsa kira yardımı
yapılabilir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda yardım süresi genel
olarak 18 aydır; riskli ve rezerv yapı alanlarında süre, 48 ayı geçmemek
üzere ilgili kurumca belirlenebilir.
Aylık tutarlar il ve yıla göre değişebildiği için sabit rakam yerine Kentsel
Dönüşüm Başkanlığının güncel tablosu esas alınmalıdır. Mülkiyet,
kullanım ve tahliye belgelerinin kılavuza uygun olması gerekir.
Evet. Bakanlığın 6306 kapsamındaki genel uygulamasında şartları
sağlayan kiracılara aylık ödeme yerine, belirlenen aylık kira bedelinin iki
katı kadar tek seferlik yardım yapılabilir. Sınırlı ayni hak sahibi olarak
yapıyı kullananlar için farklı katsayı uygulanabilir.
Yerel yönetimlerin ayrıca destek programları bulunabilir. Örneğin İBB'nin
güncel programı, gerekli risk tespiti ve tahliye koşullarını sağlayan belirli
binalardaki kiracılara süreli aylık destek öngörmektedir. Bakanlık ve
belediye yardımları aynı program değildir; koşulları ayrı ayrı
incelenmelidir.
Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.
Riskli yapılarda başvuru yeri, Bakanlığın yetki devrine göre ilgili belediye
veya yetkili idare olabilir; riskli ve rezerv yapı alanlarında projeyi yürüten
kurumun düzenlemesi dikkate alınır.
Tapu kaydı, kimlik, adres ve kullanım belgeleri, tahliye veya yıkımı
gösteren evraklar ve güncel kılavuzda sayılan diğer belgeler istenebilir.
Eksik evrak ve yanlış tarih, hak kaybına yol açabileceğinden başvuru
son güne bırakılmamalıdır.
6306 sayılı Kanunun Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından sağlanan
standart desteklerde aynı kişi için kira yardımı ile faiz desteğinin birlikte
kullanılması genel olarak mümkün değildir. Hak sahibi, koşullarına göre
bu iki destekten birini seçer.
Ancak farklı finansman projeleri veya belediyelerin kendi bütçelerinden
verdiği ek desteklerde özel kurallar bulunabilir. “Başka bir destek
alıyorum” bilgisi başvuru sırasında mutlaka açıklanmalı ve ilgili
programın güncel kılavuzu üzerinden yazılı teyit alınmalıdır.
Riskli yapıdaki hak sahipleri; yapım, edinme veya güçlendirme amacıyla
Kentsel Dönüşüm Başkanlığıyla protokolü bulunan bankalara
başvurabilir. Başvurunun tahliye veya yıkım tarihinden itibaren genel
olarak bir yıl içinde yapılması gerekir. Banka, kendi kredi politikası ve
protokol koşullarına göre değerlendirme yapar; kamu faiz desteği kredi
onayı anlamına gelmez.
Kredi üst limitleri, faiz desteği oranları, ödemesiz dönemler ve anlaşmalı
bankalar zaman içinde değişebilir. Başvuru gününde Başkanlığın
“Finansal Destek” sayfasındaki güncel tablo kullanılmalıdır.
22 Ağustos 2026 itibarıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığının duyurusuna
göre İstanbul'da kampanya koşullarını sağlayan ve riskli yapı tespiti
2026 sonuna kadar onaylanan yapılar Yarısı Bizden kapsamına
alınabilmektedir. Bina bazlı dönüşümde bir konut için 875 bin TL hibe,
875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği; bir iş yeri için 437 bin
500 TL hibe, 437 bin 500 TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği
açıklanmıştır.
Hak sahipliği, proje, ruhsat, yüklenici ve ödeme aşamaları kampanya
kurallarına tabidir. Tutar ve son başvuru bilgileri değişebileceğinden
sözleşme öncesinde resmî duyuru yeniden kontrol edilmelidir.
6306 sayılı Kanundaki şartları taşıyan işlemlerde noter ve tapu harçları,
bazı belediye harç ve ücretleri, damga vergisi, döner sermaye ücretleri
ve uygun kredilerde banka ve sigorta muameleleri vergisi gibi istisnalar
gündeme gelebilir. İstisna, “dönüşümle ilgili her işlem tamamen
ücretsizdir” anlamına gelmez.
İşlemin Kanun kapsamıyla bağlantısı, mevcut ve yeni inşaat alanı, ilk
satış veya devir olup olmadığı ve tarafların sıfatı sonucu etkileyebilir. Her
işlemden önce ilgili kurumdan istisna yazısı veya güncel hesap
alınmalıdır.
Tipik sıra; ön inceleme, lisanslı kuruluşça risk tespiti, raporun idari
kontrolü, bildirim ve 15 günlük itiraz dönemi, tespitin kesinleşmesi,
maliklerin salt çoğunluk kararı, yüklenici ve sözleşme, proje-ruhsat
işlemleri, tahliye ve yıkım, inşaat, yapı kullanma izin belgesi ve teslim
aşamalarından oluşur.
Her proje için geçerli sabit bir tamamlanma süresi yoktur. Tapu sorunları,
itirazlar, imar koşulları, finansman, proje büyüklüğü ve yüklenicinin
kapasitesi takvimi doğrudan etkiler. Sağlıklı bir plan için hukuki, teknik ve
mali adımlar tek iş programında izlenmelidir.
Sonuç: İlk Adımınızı Doğru Verilerle Atın
Kentsel dönüşüm; yalnızca eski bir binayı yıkıp yenisini yapmak değildir. Risk tespiti, maliklerin karar süreci, sözleşme, finansman, tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşamalarının birlikte yönetildiği hukuki ve teknik bir süreçtir. Bu rehberde en çok merak edilen konuları, 6306 sayılı Kanun ve güncel uygulama esaslarını dikkate alarak sade bir dille yanıtladık.
Güncellik notu: İçerik 22 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Destek tutarları, başvuru koşulları ve yerel uygulamalar değişebileceği için işlem öncesinde ilgili idareden güncel bilgi alınmalıdır. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki ve teknik inceleme gerekir.
Kentsel Rota İletişim
Kaynakça
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği — güncel metin
- 6306 Sayılı Kanun — 9 Kasım 2023 değişikliklerini içeren metin
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli yapı ve bildirim süreci
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — Riskli Yapılar SSS
- Bakanlık — Tahliye ve yıkım süreci
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Finansal destekler
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Yarısı Bizden 2026 duyurusu
- İBB — Riskli binalar için kira desteği
- Bakanlık — Vergi, harç ve ücret istisnaları
- Bakanlık — YAMBİS ve müteahhit sorgulama bilgisi